Công cụ tính

Tính lãi vay mua nhà

Ví dụ mặc định: nhà 3,5 tỷ, vay 70% trong 20 năm, ưu đãi 6.5% trong 24 tháng rồi 10.5%/năm — tháng đầu trả 23,5 triệu, sau ưu đãi 29,5 triệu/tháng.

Tính ngay trên trình duyệt · không lưu số liệu bạn nhập

Ước tính khoản vay mua nhà

Trả góp theo dư nợ giảm dần — cách phần lớn ngân hàng Việt Nam đang áp dụng.

Trả tháng đầu tiên
23,5 triệu/tháng
Số tiền vay
2,45 tỷ
Vốn tự có cần chuẩn bị
1,05 tỷ
Tháng đầu sau ưu đãi
29,5 triệu/tháng
Tổng tiền lãi
2,4 tỷ

Theo quy tắc 40%, thu nhập hàng tháng nên từ 73,8 triệu/tháng để trả nợ thoải mái cả khi hết ưu đãi.

Kết quả chỉ mang tính ước tính. Lãi suất thực tế do ngân hàng quyết định theo hồ sơ của bạn.

Trả nợ theo từng năm

Cập nhật theo các ô của máy tính phía trên. Năm có lãi ưu đãi trả ít hơn rõ rệt so với các năm sau.

Số tiền trả nợ vay mua nhà theo năm
NămPhải trả trong nămGốcLãiDư nợ cuối năm
Năm 1278.100.521 đ122.500.000 đ155.600.521 đ2.327.500.000 đ
Năm 2270.138.021 đ122.500.000 đ147.638.021 đ2.205.000.000 đ
Năm 3348.129.687 đ122.500.000 đ225.629.687 đ2.082.500.000 đ
Năm 4335.267.187 đ122.500.000 đ212.767.187 đ1.960.000.000 đ
Năm 5322.404.687 đ122.500.000 đ199.904.687 đ1.837.500.000 đ
Năm 6309.542.187 đ122.500.000 đ187.042.187 đ1.715.000.000 đ
Năm 7296.679.687 đ122.500.000 đ174.179.687 đ1.592.500.000 đ
Năm 8283.817.188 đ122.500.000 đ161.317.188 đ1.470.000.000 đ
Năm 9270.954.688 đ122.500.000 đ148.454.688 đ1.347.500.000 đ
Năm 10258.092.188 đ122.500.000 đ135.592.188 đ1.225.000.000 đ
Năm 11245.229.688 đ122.500.000 đ122.729.688 đ1.102.500.000 đ
Năm 12232.367.188 đ122.500.000 đ109.867.188 đ980.000.000 đ
Năm 13219.504.688 đ122.500.000 đ97.004.688 đ857.500.000 đ
Năm 14206.642.188 đ122.500.000 đ84.142.188 đ735.000.000 đ
Năm 15193.779.688 đ122.500.000 đ71.279.688 đ612.500.000 đ
Năm 16180.917.188 đ122.500.000 đ58.417.188 đ490.000.000 đ
Năm 17168.054.688 đ122.500.000 đ45.554.688 đ367.500.000 đ
Năm 18155.192.188 đ122.500.000 đ32.692.188 đ245.000.000 đ
Năm 19142.329.688 đ122.500.000 đ19.829.688 đ122.500.000 đ
Năm 20129.467.188 đ122.500.000 đ6.967.188 đ0 đ

Vay được bao nhiêu? (quy tắc 40%)

Khoản trả hằng tháng không vượt 40% thu nhập, đã trừ các khoản nợ đang trả.

Khoản vay tối đa
929 triệu
Trả nợ tối đa mỗi tháng
12 triệu/tháng
Giá nhà tương ứng
1,33 tỷ
Vốn tự có cần có
398,2 triệu

Tính với lãi suất dự kiến sau ưu đãi và tháng trả nhiều nhất (tháng đầu của dư nợ giảm dần) — phương án an toàn.

Cách tính khoản vay mua nhà

Tiền trả tháng k = Số tiền vay ÷ Số tháng + Dư nợ còn lại × Lãi suất năm ÷ 12

Trong thời gian ưu đãi dùng lãi ưu đãi; hết ưu đãi dùng lãi suất thả nổi dự kiến.

Khoản vay tối đa = Khoản trả tối đa ÷ (1 ÷ Số tháng + Lãi suất năm ÷ 12)

Khoản trả tối đa = Thu nhập × 40% − Nợ khác đang trả mỗi tháng.

Ví dụ: thu nhập 30 triệu/tháng, không có nợ khác → trả tối đa 12 triệu/tháng. Với lãi 10,5%/năm trong 20 năm, khoản vay tối đa khoảng 929 triệu; nếu vay 70% thì mua được nhà khoảng 1,33 tỷ.

  • Chuẩn bị thêm 3–5% giá trị nhà cho thuế, phí (lệ phí trước bạ, công chứng, định giá, bảo hiểm).
  • Dự phòng ít nhất 6 tháng tiền trả nợ để không rơi vào nợ quá hạn khi thu nhập gián đoạn.

So sánh khoản vay

Câu hỏi thường gặp

Tổng số tiền trả nợ hằng tháng (gồm khoản vay mua nhà và các khoản vay khác) không nên vượt 40% thu nhập ổn định hằng tháng, để vẫn đủ chi tiêu và dự phòng khi lãi suất tăng. Nhiều ngân hàng cũng dùng tỷ lệ nợ trên thu nhập (DTI) quanh mức này khi thẩm định hồ sơ.

Kết quả chỉ mang tính tham khảo, không phải lời khuyên tài chính. Số liệu thực tế do ngân hàng / công ty chứng khoán quyết định theo hồ sơ và hợp đồng của bạn.