Thứ ba, 29/9/2020 | 19:12 GMT+7

Contact

Điện thoại:
(+84) 243 9412852

Email:
info@ndh.vn

Người Đồng Hành là Chuyên trang Thông tin Tài chính của Tạp chí điện tử Nhịp Sống Số theo Giấy phép số 197/GP-BTTTT do Bộ Thông tin và Truyền thông cấp ngày 19/04/2016. Ghi rõ nguồn “Người Đồng Hành” khi phát hành lại thông tin từ cổng thông tin này.

BĐS khu công nghiệp 20 năm thị trường chứng khoán Việt Nam 25 năm Việt - Mỹ Kết quả kinh doanh quý II/2020 EVFTA có hiệu lực
Thứ sáu, 18/5/2018, 18:12 (GMT+7)

Dự kiến thu ngoại tệ khoảng 40 tỷ USD từ cổ phần hóa doanh nghiệp Nhà nước năm 2018

Trần Thị Mỹ Hà Thứ sáu, 18/5/2018, 18:12 (GMT+7)

4 yếu tố khiến giá bất động sản tăng mạnh

Trong quý I, giá phân khúc đất nền tăng 10%, nhiều nơi như Thủ Đức, Bình Chánh tăng thậm chí 60, 70%, giá căn hộ cũng tăng lên 30 triệu đồng/m2. Tại hội thảo “Giá bất động sản – thực hay ảo? Giải pháp phát triển bất động sản cho nhu cầu thực”, ông Bùi Quang Tín – Tổng giám đốc Trường doanh nhân Bizlight nhận định có 4 yếu tố ảnh hưởng đến giá bất động sản gồm giá trị thị trường, giá trị tiền tệ, yếu tố cung cầu và yếu tố cạnh tranh.

Cụ thể, với giá trị thị trường bao gồm chi phí tạo ra sản phẩm, chi phí tiếp thị, quản lý dự án…, trong góc độ kinh tế, giá trị thị trường được đo lường bằng giá trị lao động xã hội, những giá trị này hằng năm có tốc độ tăng từ 10-15% sau khi trừ chi phí. Nếu giá bất động sản tăng vượt mức này thì gọi là nóng. Còn vấn đề giá bất động sản tăng “ảo” là căn cứ vào thông tin đồn thổi, không thực tế, không sát với kế hoạch, quy hoạch của Nhà nước.

Thứ hai là giá trị tiền tệ, tức nguồn cung tiền của nền kinh tế Việt Nam. Các nguồn cung tiền như cung tiền từ NHNN, trong một năm NHNN sẽ định sẵn cung bao nhiêu tiền ra nền kinh tế; nguồn vốn FDI, FII; nguồn vốn kiều hối hay riêng bán Sabeco đã đem về 5 tỷ USD buộc NHNN phải cung lượng tiền lớn ra thị trường.

Ông Tín cho biết dự kiến năm 2018, NHNN thống kê lượng USD thu về thông qua các công ty Nhà nước cổ phần hóa khoảng 40 tỷ USD. Do vậy, lượng cung tiền trong năm 2018 rất lớn và tạo áp lực lạm phát lớn. Theo đó, giá bất động sản cũng tăng lên.

Thứ ba là yếu tố cung cầu, cầu quá lớn nhưng cung hạn chế đẩy giá bất động sản tăng lên. Đầu năm 2018 đến nay, nguồn cung cho bất động sản thành phố khoảng 8.700 căn hộ, giảm 22% so với cùng kỳ năm trước. Tỷ lệ nguồn cung đưa vào thị trường bất động sản giảm kể cả căn hộ cao tầng và nhà thấp tầng.

Yếu tố cuối cùng là cạnh tranh, thông thường càng cạnh tranh thì giá bất động sản càng giảm nhưng thời gian qua cạnh tranh lại khiến giá tăng cao. Nguyên nhân là cạnh tranh cao trong bối cảnh cầu tăng mà cung hạn chế.

Tóm lại, theo ông Tín, giá bất động sản có tăng quá nóng, thậm chí giá đất ở đặc khu, quận 9 hay quận 2 trong vài ngày tăng thêm vài tỷ. Mức tăng này đã vượt quá sức lao động.

Ông Bùi Quang Tín trả lời phỏng vấn bên lề hội thảo

Ngân hàng siết tín dụng bất động sản nhưng vẫn còn nguồn khác

Theo thống kê của NHNN trên 70% dòng vốn bất động sản là đến từ ngân hàng, chính vì thế trong thời gian qua nhiều ngân hàng đáp ứng nhiều gói sản phẩm cho vay trung dài hạn.

Tuy nhiên, ông Tín dự báo trong thời gian tới có nhiều cơ chế để hạn chế nguồn vốn đổ vào bất động sản như tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn chuyển từ 60% xuống 40%; hệ số rủi ro cho vay bất động sản để tính tỷ lệ an toàn vốn (CAR) tăng 150% lên 200%, việc tăng này làm cho mẫu số trong phần tính hệ số CAR giảm rất nhiều.

Ông Tín lấy ví dụ Ngân hàng Vietcombank đã tính tỷ số CAR theo thông tư 41 có hiệu lực từ 1/1/2020, kết quả là tỷ số này giảm xuống 6.5% so với mức 10% hiện nay, thấp hơn cả mức theo quy định của NHNN.

Dẫu ngân hàng siết chặt cung ứng vốn cho bất động sản nhưng ông Tín cho rằng vẫn còn kênh trên thị trường chứng khoán như phát hành trái phiếu, phát hành cổ phiếu. Một kênh khác cũng khá mạnh là dòng vốn FDI kỳ vọng vượt mức đạt được năm 2017 vừa qua. Năm 2017, dòng vốn FDI vào Việt Nam đạt 17,5 tỷ USD, trong đó dòng vốn chảy vào bất động sản đứng thứ 3 nhưng riêng với TPHCM là đứng thứ 2.

Song, liên quan đến đầu tư nước ngoài vào doanh nghiệp bất động sản, ông Sử Ngọc Khương – Giám đốc bộ phận đầu tư Công ty Savills Việt Nam cho biết nhà đầu tư nước ngoài khi nhìn vào doanh nghiệp là nhìn dài hạn từ 10 đến 15 năm chứ không nhìn vào một vài dự án. Thế nên, cái nhà đầu tư nước ngoài quan tâm là quỹ đất của doanh nghiệp và quỹ đất đó phải đến vài trăm hecta.

Ngọc Điểm

 

Đăng nhập bằng

Hoặc nhập

Thông báo

Thông báo

Hãy chọn 1 mục trước khi biểu quyết

Thông báo