Lại chạy đua đầu tư căn hộ cao cấp

Ngày 4.10 vừa qua, trong sự kiện được đầu tư một cách hoành tráng, với sự tham gia của nhiều tên tuổi nổi tiếng trong giới Showbiz, Công ty Bất động sản An Gia đã đưa một dự án nữa gia nhập vào phân khúc bất động sản cao cấp là An Gia Skyline tại quận 7. Đây là dự án đầu tiên trong chiến lược hợp tác vốn đầu tư theo tỷ lệ 50/50 giữa An Gia với Quỹ đầu tư Creed Group của Nhật Bản, trong khoản đầu tư 200 triệu USD mà hai bên đã ký kết trước đó.

Chỉ khoảng hơn 1 năm trước, cái tên An Gia khá mờ nhạt với hoạt động chính chỉ đơn thuần là môi giới. Vậy nhưng gần đây, An Gia đã làm nhiều người bất ngờ khi trở thành chủ đầu tư và liên tục tung ra thị trường nhiều dự án.

Cũng tương tự, hồi giữa tháng 9, Công ty Cổ phần Đầu tư và Xây dựng Phúc Khang cũng đã bước chân vào lĩnh vực căn hộ cao cấp khi công bố dự án Diamond Lotus (quận 8, TP HCM). Theo công bố từ Phúc Khang, Diamond Lotus là dự án “căn hộ xanh theo tiêu chuẩn Mỹ”. Dự án này có diện tích 1,68 ha với tổng vốn đầu tư 1.268 tỉ đồng, gồm 3 block chung cư 22 tầng, diện tích căn hộ từ 58-91 m2.

Việc nhảy vào lĩnh vực căn hộ cao cấp được xem là một bước chuyển hướng đầy bất ngờ của công ty này. Phúc Khang được xem là công ty phát triển nhiều dự án đất nền giá rẻ như Làng Sen Việt Nam, Eco Village, Eco Town, EcoSun, Sunflower City.

Hay như Đất Xanh, công ty này từ trước đến nay chủ yếu được biết đến với phân khúc căn hộ giá rẻ và trung bình. Tuy nhiên, mới đây Đất Xanh cũng bước chân vào phân khúc căn hộ cao cấp khi công bố dự án Luxcity tại đường Huỳnh Tấn Phát, quận 7. Dự án sẽ quy hoạch gồm 2 tháp căn hộ 19 tầng và 1 tháp cao ốc văn phòng. Mức giá mà Đất Xanh công bố trong đợt mở bán đầu tiên là từ 1,49 tỷ đồng/căn 2 phòng ngủ.

Sự tốt lên của thị trường bất động sản cũng như sức hấp dẫn của phân khúc căn hộ cao cấp, khiến không chỉ những doanh nghiệp từ trước đến nay vốn chỉ được biết đến với phân khúc căn hộ gía rẻ, đất nền “tham chiến”, mà ngay những tay chơi “ở ẩn” cũng quay trở lại thị trường.

Sau 3 năm kể từ khi bàn giao giai đoạn 1 cho khách hàng, vừa qua Công ty TNHH Căn Hộ Vườn Phố Việt Nam đã tiến hành khởi công giai đoạn 2 của dự dự án City Garden. Một doanh nghiệp khác, công ty Cổ Phần đầu tư Bất động sản Hưng Lộc Phát cũng công bố quay trở lại thị trường bằng việc công bố dự án cao ốc Hưng Phát 2 (Hưng Phát Silver Star) tại huyện Nhà Bè vào giữa tháng 9 vừa qua, sau 3 năm vắng bóng.

Danh sách các chủ đầu tư vào phân khúc căn hộ cao cấp sau nhiều năm nằm chờ thị trường, còn có thể kể đến như Công ty Bình Thiên An với việc khởi động giai đoạn 2 của dự án Diamond Island, Phát Đạt với dự án The Everich Infinity và The Everich 3, Keppel Land với Estella Height, Địa ốc Phú Long với giai đoạn 2 Dự án căn hộ Dragon Hill Residences and Suites 2…

Đó là chưa nói đến sự góp mặt của các ông lớn khác, vốn đã theo đuổi cuộc chơi căn hộ cao cấp liên tục trong thời gian qua như Vingroup, Phú Mỹ Hưng, Novaland, Đại Quang Minh, Him Lam, SSG.

Với hàng loạt chủ đầu tư cùng nhảy vào phân khúc này, thị trường căn hộ cao cấp lại TPHCM sắp tới sẽ có một nguồn cung khá lớn và khiến cho “đường đua” bất động sản cao cấp vốn đang nóng càng tăng nhiệt. Như vậy, chỉ từ đầu tháng 9.2015 đến nay, các chủ đầu tư đã công bố hàng chục dự án căn hộ với các sản phẩm cao cấp, với tổng số lượng ước tính khoảng 5.000 căn. Theo ước tính, đến năm 2018, thị trường sẽ có gần 20.000 căn hộ thuộc phân khúc cao cấp.

Dường như cuộc chạy đua “nhà nhà làm bất động sản cao cấp” đang quay trở lại. Các chủ đầu tư đều tự tin với lý lẽ riêng của mình. Không chỉ vậy các nhà làm chính sách, các chuyên gia về thị trường cũng đang trong cơn hào hứng. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM cho rằng, chưa thấy có nguy cơ xảy ra bong bóng bất động sản trong năm 2015 và có thể cả năm 2016.

Trong một cuộc hội thảo mới đây, ông Đinh Thế Hiển, chuyên gia trong lĩnh vực tài chính thì lại nói, “cuộc chơi” bất động sản cao cấp trong thời gian tới sẽ có sự khác biệt so với thời điểm 2007 – 2008. Bởi thị trường căn hộ cao cấp chủ yếu do các công ty có tên tuổi và uy tín triển khai với phần lớn các dự án cao cấp nằm ở những vị trí đắc địa.

Rõ ràng, chủ đầu tư nào cũng nói rằng mình uy tín, sản phẩm mình tốt. Nhưng với nguồn cung khổng lồ sắp tới chắc chắn chỉ có một số ít hưởng lợi. Thực tế, điều này đã bắt đầu xuất hiện trên thị trường. Sau thời gian “trăng mật”, theo báo cáo thị trường bất động sản Tp.HCM quý 3.2015 của CBRE Việt Nam, thị trường bất động sản tại thành phố này đang có sự sụt giảm mạnh về giao dịch.

Cụ thể, theo báo cáo thị trường BĐS Tp.HCM quý 3/2015 vừa được công ty TNHH CBRE Việt Nam công bố, kết quả bán hàng của các dự án mới mở bán trong 4 tháng qua có tỷ lệ tiêu thụ chỉ đạt khoảng 35,1%. Mức tiêu thụ này cho thấy xu hướng giảm.Ở quý trước, căn hộ bán tại Tp.HCM lập kỷ lục với gần 10.000 căn ở nhiều phân khúc được giao dịch thành công, trong khi khoảng 7.862 căn ước tính được giao dịch trong quý 3.

CBRE cho rằng việc giảm sút các giao dịch thành công so với quý trước này bắt nguồn từ việc có nhiều dự án được chào bán không nằm ở những vị trí gần trung tâm thành phố, dự án của nhiều chủ đầu tư “mới nổi”, ít có tên tuổi trên thị trường và một số dự án bị ngưng thi công lâu năm giờ bắt đầu khởi công lại để bán sản phẩm ra thị trường.

“Chúng tôi đang tiếp tục theo dõi kỹ những dấu hiệu sụt giảm này trong quý cuối cùng của năm và sẽ đưa ra cảnh báo. Hiện nay, thị trường thành phố đang có nhiều nguồn cung căn hộ để bán ở các phân khúc. Quý 3.2015 thể hiện một số dấu hiệu cho thấy thị trường đang đi ngược so với các quý trước đó”, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu CBRE Việt Nam nói.

Mặc dù chưa đưa ra kết luận, nhưng sự sụt giảm này là rất đáng lo ngại. Bởi quý 3.2015 là thời điểm mà thị trường ghi nhận rất nhiều thông tin tốt. Ví dụ như chính sách nhà nước mở cửa, đặc biệt là Luật kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở sửa đổi đã nới lỏng điều kiện sở hữu nhà cho người nước ngoài được áp dụng từ ngày 01.07.2015.

Sẽ phải chờ đến hết năm 2015 mới có thể kiểm chứng khả năng hấp thụ thực tế của thị trường, nhưng khi nhiều chủ đầu tư đang háo hức thì đưa ra lời cảnh giác là không thừa, bởi thị trường luôn tiềm ẩn nguy cơ khó đoán định và bong bóng bất động sản sẽ lại để những hậu quả nặng nề nếu không có những biện pháp kịp thời.

Bài học về bong bóng bất động sản với sự khủng hoảng căn hộ cao cấp giai đoạn năm 2007 -2008 vẫn còn đó. Một bài học mà các nhà đầu tư không bao giờ học thuộc.