Thứ ba, 1/12/2020 | 18:46 GMT+7

Contact

Điện thoại:
(+84) 243 9412852

Email:
info@ndh.vn

Người Đồng Hành là Chuyên trang Thông tin Tài chính của Tạp chí điện tử Nhịp Sống Số theo Giấy phép số 197/GP-BTTTT do Bộ Thông tin và Truyền thông cấp ngày 19/04/2016. Ghi rõ nguồn “Người Đồng Hành” khi phát hành lại thông tin từ cổng thông tin này.

Bầu cử tổng thống Mỹ 2020 Kết quả kinh doanh quý III/2020 Doanh nhân Việt Nam BĐS khu công nghiệp 20 năm thị trường chứng khoán Việt Nam
Thứ sáu, 16/6/2017, 19:56 (GMT+7)

Đủ kiểu “cắm” dự án của doanh nghiệp bất động sản và lời khuyên từ Savills Việt Nam

quangduy Thứ sáu, 16/6/2017, 19:56 (GMT+7)

Còn nhớ khoảng thời điểm này năm ngoái, Sở Tài nguyên - Môi trường TP HCM công bố danh sách 77 dự án bất động sản trên địa bàn thành phố đang thế chấp quyền sử dụng đất tại các ngân hàng.

Mới đây, Sở Tài nguyên - Môi trường tỉnh Khánh Hòa vừa công bố trên website danh sách 50 dự án đầu tư xây dựng nhà ở trên địa bàn tỉnh đã được chủ đầu tư đem thế chấp ngân hàng, đa số các dự án tập trung ở thành phố biển Nha Trang.

Ngoài việc cầm cố dự án, một số chủ đầu tư còn cầm cố chấp "quyền phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai". Đơn cử, nguồn tin riêng cho biết Công ty CP địa ốc Phú Long cầm cố tại Ngân hàng ACB khoản phải thu và quyền phát sinh là các khoản tiền và toàn bộ các quyền, lợi ích Công ty có được theo các hợp đồng mua bán căn hộ ở, sàn thương mại, tầng hầm của dự án cao ốc phức hợp thuộc phân khu 15A2 thuộc dự án khu đô thị Dragon City huyện Nhà Bè.

Hay Công ty Cổ phần đầu tư Thảo Điền cầm cố tại Techcombank quyền đòi số tiền nợ gốc, lãi, tiền phạt, bồi thường thiệt hại và toàn bộ các khoản phải thu phát sinh từ các hợp đồng/thỏa thuận bán các căn hộ thuộc dự án Khu nhà ở cao tầng kết hợp thương mại dịch vụ tại phường Thảo Điền, quận 2…

Ngoài ra, giới kinh doanh bất động sản Sài Gòn còn lan truyền câu chuyện truyền kỳ về mô hình cầm cố “đa cấp” của một “đại gia” bất động sản. Theo mô hình này, dự án của chủ đầu tư A được công ty môi giới B mở bán. Công ty C đem thế chấp ngân hàng hợp đồng hợp tác đầu tư với chủ đầu tư A và một tập đoàn D khác tiếp tục thế chấp cổ phần góp trong C. Trong 4 doanh nghiệp A-B-C-D này thì các cá nhân có liên quan đến “đại gia” bất động sản kia sẽ giữ vai trò chi phối, điều hành.

Các dự án trên Xa lộ Hà Nội quận 9

Xét ở khía cạnh kinh doanh, việc "sáng tạo" ra nhiều hình thức để vay vốn đầu tư dự án là yếu tố gần như bắt buộc. Tuy nhiên, việc cầm cố dự án vay vốn này cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro cho người mua nhà như trường hợp dự án The Harmona ở quận Tân Bình vừa qua.

Trong bài nhận định “Đầu tư dự án cầm cố ngân hàng – Làm sao để an toàn” mới đây, ông Sử Ngọc Khương - Giám đốc bộ phận Đầu tư, Công ty tư vấn bất động sản Savills Việt Nam cho rằng nếu đã đang và sẽ đầu tư vào các dự án vay vốn, thế chấp với ngân hàng, nhà đầu tư cần thận trọng để tránh tổn hại lợi ích cao nhất.

Theo ông Khương, trên thực tế, việc sử dụng vốn vay chính yếu nhất từ ngân hàng là vô cùng cần thiết và giữ vai trò quan trọng trong việc triển khai nhiều dự án trong thị trường bất động sản Việt Nam. Điều này cũng là thực tế chung của thị trường bất động sản ở bất cứ quốc gia nào trên thế giới.

Về bản chất, nợ và thế chấp ngân hàng không phải là xấu mà chỉ là một công cụ vốn tài chính cho nhà phát triển dự án và yêu cầu họ phải đảm bảo được sức khỏe tài chính của doanh nghiệp và dòng tiền ổn định để chi trả phần lãi trên vốn vay.

Dự án căn hộ tại huyện Nhà Bè

Đây chính là điểm mấu chốt thành bại của nhiều dự án khi mà những chủ đầu tư quản lý không tốt được tài chính của mình cũng như việc triển khai dự án một cách hiệu quả dẫn tới việc thiếu vốn.

Với những dự án chưa triển khai, việc sử dụng vốn vay thường cần thiết để thực hiện việc đền bù, giải tỏa, nộp tiền sử dụng đất sau khi chủ đầu tư đã có được nghĩa vụ tài chính. Khi chủ đầu tư không còn có đủ khả năng tài chính sau khi thanh toán xong nghĩa vụ này, họ có thể chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án để một hoặc nhiều nhà đầu tư mới có thể tham gia vào việc tiếp tục triển khai và cơ cấu các khoản vay của dự án.

Theo quan sát của Savills, việc không tìm được nhà đầu tư hợp tác hoặc chậm trễ trong tìm kiếm nguồn vốn mới sẽ dẫn tới dự án bị đóng băng. Trong trường hợp đây là một dự án liên doanh thì có thể dẫn tới rủi ro cho những cổ đông còn lại, khi một cổ đông lớn buộc phải nhượng lại cổ phần của mình cho ngân hàng khi không thể chi trả lãi vay.

Tuy nhiên, có một điểm cần lưu ý khi đầu tư vào những dự án mới đó là yếu tố đền bù giải tỏa. Đây là một giai đoạn phức tạp, đòi hỏi không ít thời gian cũng như tiền bạc và ẩn chứa nhiều rủi ro. Khi tham gia ở giai đoạn này, nhà đầu tư sẽ có khả năng phải chôn vốn trong dự án nếu không thể giải quyết ổn thỏa và nhanh gọn bài toán đến bù giải tỏa này trong trường hợp sử dụng đòn bẩy tài chính.

Dự án nhà ở tại quận 9

Ông Sử Ngọc Khương nhận định thời gian gần đây, sự tái khởi động của một vài dự án lớn dựa vào xu thế M&A, hỗ trợ của ngân hàng hay vốn kiều bào cũng đã thu hút sự chú ý của thị trường. Gạt đi bớt những hoài nghi về giai đoạn “trùm mền” trước đây, có khá nhiều khía cạnh tích cực từ hiện tượng này.

Tuy vậy, nhìn chung một trong những rủi ro trong đầu tư kinh doanh bất động sản thường đến từ mặt tiến độ pháp lý của dự án và khi tham gia góp vốn thì nhà đầu tư phải nắm rõ dự án đang ở giai đoạn nào trong tiến độ hoàn thành, còn những giấy tờ nào cần phải có và sức khỏe tài chính trong suốt thời gian thực hiện. Sau khi đã nắm rõ những yếu tố này, nhà đầu tư hoàn toàn có thể phân tích và đưa ra được quyết định phù hợp nhất.

Duy Khánh

 

Đăng nhập bằng

Hoặc nhập

Thông báo

Thông báo

Hãy chọn 1 mục trước khi biểu quyết

Thông báo