Dòng tiền có tiếp tục đổ vào bất động sản trong năm 2017?

Nhóm 1 là dòng vốn ngắn hạn tập trung vào các dự án đang tạo ra lợi nhuận từ 8 – 10% trên tổng vốn đầu tư. Nhóm 2 là dòng vốn dài hạn với mục tiêu phát triển dự án, kỳ vọng lợi nhuận từ 20 – 30% do thời gian thực hiện dự án từ 2 – 3 năm.

Theo ông Sử Ngọc Khương, việc hợp tác với các đối tác nước ngoài giúp doanh nghiệp bất động sản hạn chế sự lệ thuộc vào ngân hàng. Thông thường, các nhà đầu tư nước ngoài bắt đầu đầu tư vào Việt Nam qua việc góp vốn với các doanh nghiệp trong nước trước để “học bài”, về sau họ sẽ tiếp cận sâu hơn.

"Tuy nhiên, nguồn vốn của nhà đầu tư nước ngoài chỉ mang tính chất khơi thông khi các doanh nghiệp bất động sản trong nước đang gặp khó khăn, thực ra nguồn vốn chủ đạo trên thị trường vẫn đang là của các doanh nghiệp bất động sản trong nước", ông Khương đánh giá.

Trước một số ý kiến cho rằng thị trường bất động sản có xu hướng chững lại, ông Khương cho rằng có thể là đến bất động sản nhà ở, còn các phân khúc khác như văn phòng, bán lẻ, đang có những chuyển biến rất mạnh mẽ.

"Tôi đồng tình rằng thời gian qua có sự lệch pha về phân khúc nhà ở. Nhưng thời gian gần đây, nhiều doanh nghiệp đã tập trung phát triển nhà giá thấp, chấp nhuận lợi nhuận thấp nhưng bán được nhiều sản phẩm", ông Khương nhìn nhận.

Ông Khương cho rằng, việc người trẻ Việt Nam có xu hướng tách ra khỏi gia đình, tự lập và mua căn hộ sẽ dần phổ biến. Nắm bắt nhu cầu này, gần đây, một số công ty bất động sản đã tập trung đi vào phân khúc này như Nam Long, Him Lam và mới đây là Vingroup. Các chủ đầu tư này là có quỹ đất, chấp nhận biên lợi nhuận có phần thấp hơn phân khúc khác.

Đồng quan điểm, bà Nguyễn Thị Vân Khanh – Giám đốc Bộ phận Thị trường Vốn đầu tư Việt Nam của JLL – cho rằng, thị trường Việt Nam đang rất thu hút các nhà đầu tư vì các yếu tố kinh tế vĩ mô thuận lợi, quy mô dân số Việt Nam được đánh giá là dân số trẻ nên sức cầu lớn.

Một yếu tố khác nữa là hiện nay các bạn trẻ đang muốn ra sống độc lập với gia đình. Bên cạnh đó, tỷ suất sinh lợi cũng là mức hấp dẫn với các nhà đầu tư. Tại TP HCM, sự phát triển về cơ sở hạ tầng tại TP.HCM đã thay đổi rất nhiều như tuyến cao tốc Long Thành – Dầu Giây, tuyến metro số 1 là cú hích cho bất động sản phát triển.

Theo bà Khanh, 2 sản phẩm hấp dẫn nhà đầu tư hiện nay là văn phòng và căn hộ dịch vụ. "Tuy nhiên, nhà đầu tư rất khó tìm được những tài sản đáp ứng yêu cầu về vị trí tốt và có quyền sở hữu đất. Nhiều dự án vị trí đẹp thì lại chưa hoàn thiện nghĩa vụ tài chính hoặc vướng quy hoạch. Cuối cùng, còn một khó khăn nữa ở thị trường Việt Nam đó là thị trường vẫn còn non trẻ và thiếu tính minh bạch", bà Khanh nhận xét.

Tại buổi tọa đàm, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP HCM (HoREA) cho rằng trong năm 2017 chưa có dấu hiệu của bong bóng bất động sản mà có thể sẽ theo xu thế chững lại như năm 2016. Cùng với đó, hoạt động mua bán sáp nhập doanh nghiệp cũng dự báo sẽ tăng lên vì hiện nay TP HCM đang có 500 dự án tạm ngưng triển khai, đây là cơ hội rất lớn cho các hoạt động mua bán.

"Hiệp hội kiến nghị các doanh nghiệp cần phát triển các sản phẩm nhà ở có giá phù hợp với túi tiền. Sự tham gia của Vingroup trong thời gian gần đây vào phân khúc này sẽ tạo ra nhiều tác động tích cực cho thị trường, tạo cơ hội có nhà cho người thu nhập thấp và tạo ra sự cân đối cho thị trường, hạn chế làn sóng đầu tư, đầu cơ", ông Lê Hoàng Châu nhận định.

Ở góc độ vĩ mô, ông Trần Kim Chung – Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương (CIEM) cho biết năm 2016 vừa qua kinh doanh bất động sản tăng 99,1% về số doanh nghiệp và tăng 242,5% về vốn đăng ký.

"Giá bất động sản thị trường sơ cấp đã tăng khoảng 5-7% so với đầu năm, giá bán tại thị trường thứ cấp cũng tăng khoảng 10-15%", ông Chung đánh giá.

Năm 2016, tín dụng bất động sản ước tăng 12,5% so với cuối năm 2015, thấp hơn nhiều so với năm 2015 (28,3%). Tín dụng đầu tư và kinh doanh bất động sản tập trung chủ yếu vào nhu cầu xây dựng, sửa chữa và mua nhà để ở, nhà để ở kết hợp với cho thuê (34,3%); xây dựng khu đô thị (19%); đầu tư kinh doanh bất động sản khác (nhà hàng, khách sạn để bán, cho thuê) 21,8%.

Nhận định về thị trường năm 2017, ông Trần Kim Chung đánh giá thị trường bất động sản sẽ phân hóa mạnh, chỉ một số dự án cục bộ có ưu thế tài chính, sản phẩm mới có thể tiêu thụ thuận lợi.

Cùng với đó, nguồn tín dụng từ hệ thống ngân hàng cho thị trường sẽ bị thu hẹp. Các ngân hàng thương mại hầu như không còn dư địa về nguồn vốn ngắn hạn theo quy định của Ngân hàng Nhà nước áp dụng từ tháng 1/2017. Áp lực xử lý nợ xấu dự tính vào khoảng 100.000 tỷ đồng.

“Phân khúc nhà ở xã hội và căn hộ giá thấp (trên dưới 1 tỷ đồng) sẽ là tâm điểm phát triển của thị trường trong giai đoạn tới", ông Chung dự báo.