Thứ hai, 9/12/2019 | 08:40 GMT+7

Contact

Điện thoại:
(+84) 243 9412852

Email:
info@ndh.vn

Người Đồng Hành là Chuyên trang Thông tin Tài chính của Tạp chí điện tử Nhịp Sống Số theo Giấy phép số 197/GP-BTTTT do Bộ Thông tin và Truyền thông cấp ngày 19/04/2016. Ghi rõ nguồn “Người Đồng Hành” khi phát hành lại thông tin từ cổng thông tin này.

Condotel nhìn từ vụ Cocobay Đà Nẵng 'vỡ trận' Món Huế đóng cửa Kết quả kinh doanh quý III/2019 Cú lao dốc của FTM Căng thẳng thương mại Mỹ - Trung
Thứ tư, 27/11/2019, 16:42 (GMT+7)

Không phải bây giờ, rủi ro đầu tư condotel đã được cảnh báo từ vài năm trước

Lê Xuân Thứ tư, 27/11/2019, 16:42 (GMT+7)

Sự việc chủ đầu tư Cocobay Đà Nẵng ngừng cam kết lợi nhuận 12%/năm trong 8 năm làm dấy lên những lo ngại về thị trường condotel. TS Huỳnh Thế Du, Giảng viên Đại học Fulbright gọi đây là "quả bom" hẹn giờ condotel, có thể là điểm khởi đầu cho cuộc khủng hoảng chu kỳ 10 năm - điều rất không mong đợi.

Tuy nhiên, sự đổ vỡ này không phải chưa từng được dự báo. Không ít chuyên gia trong lĩnh vực kinh tế, bất động sản trong 2 năm gần đây đã nêu ý kiến cảnh báo các rủi ro và nhà đầu tư rót tiền vào condotel cần thận trọng, tỉnh táo.

Rủi ro lớn cho nhà đầu tư và nền kinh tế khi condotel như dạng huy động đa cấp

Từ tháng 4/2018, ông Nguyễn Duy Hưng, Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng giám đốc Công ty cổ phần Chứng khoán SSI, đã nhìn nhận condotel là mô hình được nhiều công ty trên thế giới áp dụng huy động vốn của nhà đầu tư để phát triển các dự án bất động sản. Mô hình này nở rộ ở Việt Nam mà theo tính toán số lượng “condotel Việt Nam” đã gần đạt mức 80.000 căn, chưa kể các nhà phát triển bất động sản còn sáng tạo thêm mô hình gần tương tự là “biệt thự nghỉ dưỡng”, quy mô không ít hơn condotel. Nhà đầu tư có thể mua và ngay sau đó cho công ty liên quan đến những người phát triển dự án thuê lại với “mức giá được chào rất hấp dẫn”. 

Theo ông, với một sản phẩm mà tổng thị trường đã cả chục tỷ USD như vậy mà chưa có khung pháp lý điều chỉnh thì thực sự đang tiềm ẩn rủi ro rất lớn. Với những nhà phát triển bất động sản, trừ những người ngay từ đầu đã muốn mượn mô hình này để lừa đảo thì những người làm ăn chân chính cũng đang đối diện với rủi ro rất lớn rất dễ vướng các tranh chấp pháp lý.

"Với nhà đầu tư, mô hình này thật sự quá rủi ro khi họ đầu tư vào một sản phẩm không rõ ràng mà chưa được pháp luật bảo hộ. Hệ thống ngân hàng nói riêng và nền kinh tế nói chung rõ ràng là đang tiềm ẩn một núi rủi ro nhãn tiền...", thời điểm đó, ông đưa cảnh báo. 

1-50371-8649-1574844949.jpg

Từ gần 2 năm trước, những cảnh báo về đầu tư condotel bao gồm việc nhà đầu tư phải tự bảo vệ mình bằng cách tìm hiểu để biết mình đang đầu tư vào cái gì, mình nhận những gì và có những rủi ro gì trong tương lai. Ảnh: L.X.

Ông Nguyễn Duy Hưng cho rằng thực tế này đòi hỏi Chính phủ cần cấp bách xây dựng khuôn khổ pháp lý để quản lý condotel. Thực chất, condotel là một sản phẩm tài chính để huy động vốn. Thay vì nhận được vốn gốc và lãi khi đáo hạn thì nhà đầu tư sẽ nhận được căn hộ khi đáo hạn và mức lợi nhuận hàng năm được cam kết không rõ ràng của người huy động. Vì vậy, ngoài các bộ, ngành liên quan đến xây dựng và đất đai thì không thể thiếu vai trò của Ngân hàng Nhà nước và Uỷ ban Chứng khoán Nhà nước có các quy định quản lý. 

Ngoài ra, cũng theo ông Hưng, các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực này phải tuân thủ những quy định của một ngành nghề kinh doanh có điều kiện; phải có tỷ lệ vốn chủ sở hữu tối thiểu so với tổng tài sản huy động; phải chịu cơ chế giám sát về công bố thông tin bao gồm cả các nội dung quảng cáo, hợp đồng ký 2 bên và phương án cam kết lợi nhuận phải tuân thủ theo mẫu đã được cơ quan chức năng phê duyệt và chịu sự giám sát thực hiện hoặc bảo lãnh của một bên thứ 3....

Như vậy, khi chưa có quy định pháp luật thì tất nhiên doanh nghiệp có quyền làm những gì pháp luật không cấm. Ông Hưng đưa ra lời khuyên, nhà đầu tư phải tự bảo vệ mình bằng cách tìm hiểu để biết mình đang đầu tư vào cái gì, mình nhận những gì và có những rủi ro gì trong tương lai? Condotel thực sự là một công cụ huy động tuyệt vời cho những doanh nghiệp làm ăn chân chính nhưng sẽ rủi ro lớn cho người đầu tư và cả hệ thống kinh tế nếu những doanh nghiệp dùng nó như một công cụ huy động kiểu bán hàng đa cấp.

Những bất ổn của thị trường và nỗi lo dư cung

Hiệp hội bất động sản TP HCM (HoREA) cũng nhiều lần đưa ra những cảnh báo về loại hình đầu tư condotel. Hiệp hội còn gửi văn bản kiến nghị lên Bộ Xây dựng về những bất ổn tiềm ẩn của thị trường này. Cụ thể, lo lắng của Hiệp hội là condotel thừa cung. 

Từ năm 2014, cơn sốt đầu tư condotel đã được thổi bùng ở nhiều địa phương ven biển, hải đảo. Trong đó, Nha Trang, Đà Nẵng, Phú Quốc là 3 địa bàn phát triển nóng. Tại thời điểm đó, HoREA đã dự đoán trong giai đoạn 2017 - 2019, dự kiến trung bình mỗi năm sẽ có khoảng 27.000 - 29.000 căn hộ condotel được mở bán. 

Cam kết lợi nhuận cao cũng là vấn đề được chỉ ra bởi những dự án được cam kết lợi nhuận từ 8 đến 12% trong 8-12 năm, trong giá bán có thể đã bao gồm đủ khoản chi phí phải trả cho phần cam kết. HoREA cũng chưa thấy chủ đầu tư có điều khoản nào rõ ràng về hỗ trợ nhà đầu tư thứ cấp kinh doanh căn hộ condotel sau khi hết hạn cam kết lợi nhuận (sau 8-12 năm).

23-8664-1574844950.jpg

Cocobay Đà Nẵng vừa "vỡ trận" cam kết lợi nhuận đầu tư. Ảnh: CĐT..

Ngoài ra, nhà đầu tư thứ cấp còn phải chịu thuế thu nhập cá nhân khi kinh doanh căn hộ condotel. Đó là chưa kể đến đa số các chủ đầu tư chỉ cam kết lợi nhuận khủng dựa trên dự báo thị trường ngắn hạn, thiếu cơ sở bền vững. Như vậy, xét về bản chất của việc huy động vốn này, nhà đầu tư thứ cấp phải tự gánh chịu rủi ro trong quá trình khai thác, kinh doanh sau giai đoạn cam kết lợi nhuận. Các vấn đề pháp lý về quyền sở hữu và tương lai thị trường condotel cũng được HoREA chỉ ra là bấp bênh trong một thị trường có thể cung vượt cầu.

Một số đơn vị trung gian nghiên cứu thị trường như DKRA Việt Nam hồi giữa năm 2018 có báo cáo về thị trường căn hộ nghỉ dưỡng condotel từ Đà Nẵng đến Phú Quốc trong quý II. Lượng tồn kho ở nhiều tỉnh thành được chỉ ra, có địa phương như Đà Nẵng lên tới 91%, Phú Quốc cũng ở mức 60%.

Thời điểm đó, DKRA nhận định nguy cơ dư thừa nguồn cung có thể xảy ra. Ngoài những thách thức rất lớn về lượng hàng tồn kho, hiện nay là thời điểm bản lề các chủ đầu tư chứng tỏ thực thi các cam kết và lợi nhuận phân khúc này đến đâu. Nhận định này của DKRA sau đó được phản ánh trên thị trường, khi nhiều dự án condotel được chủ đầu tư lựa chọn chia sẻ lợi nhuận thay vì cam kết.

 

Đăng nhập bằng

Hoặc nhập

Thông báo

Thông báo

Hãy chọn 1 mục trước khi biểu quyết

Thông báo