Thứ năm, 9/12/2021 | 11:56 GMT+7

Contact

Điện thoại:
(+84) 243 9412852

Email:
info@ndh.vn

Người Đồng Hành là Chuyên trang Thông tin Tài chính của Tạp chí điện tử Nhịp Sống Số theo Giấy phép số 197/GP-BTTTT do Bộ Thông tin và Truyền thông cấp ngày 19/04/2016. Ghi rõ nguồn “Người Đồng Hành” khi phát hành lại thông tin từ cổng thông tin này.

Kết quả kinh doanh quý III/2021 Một thập kỷ của ngành ngân hàng Cuộc khủng hoảng thanh khoản tại Evergrande Lạm phát - mối lo mới của thị trường thế giới
Thứ ba, 21/7/2015, 10:56 (GMT+7)

Doanh thu tiềm năng đạt 210 tỷ USD, dân tỉnh lẻ sẽ cứu BĐS đô thị

Thứ ba, 21/7/2015, 10:56 (GMT+7)

Công ty chứng khoán Bản Việt (VCSC) vừa mới công bố báo cáo cập nhật thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2015.

Nhà ở giá rẻ sẽ đem đến hơn 210 tỷ USD doanh thu trong tương lai

VCSC đã có phân tích và dự báo cụ thể về nguồn cầu mới từ người dân nhập cư từ nông thôn ra thành thị trong 10 năm tới:

Theo ước tính, mỗi năm có khoảng 1 triệu người dân nhập cư từ nông thôn ra thành thị mỗi năm, trong đó chủ yếu là TP. HCM và Hà Nội.

Dự báo đến năm 2020, dân số thành thị sẽ lên đến 46 triệu, tương đương khoảng 45% dân số cả nước do việc mở rộng các khu vực đô thị, làn sóng nhập cư từ nông thôn ra thành thị cũng như tăng trưởng dân số tự nhiên trong khu vực đô thị.

Vì đại đa số người dân nhập cư có thu nhập thấp và đến thành phố để tìm việc làm, xu hướng này nhiều khả năng sẽ kích thích nhu cầu nhà ở giá phải chăng trong các thập niên tới.

Các thành phố Việt Nam đến nay đã tránh được tình trạng đã gặp phải tại một số thành phố lớn tại Đông Nam Á khác như Jakarta và Manila, là các khu nhà “ổ chuột” phát triển để phục vụ dòng người nhập cư.

Nếu giả định quy mô hộ gia đình trung bình của nhóm nhập cư là 3,7 người, thì nhu cầu nhà ở giá phải chăng trong thập niên tới sẽ tăng thêm 0,24 triệu căn.

"Vì vậy, sau khi xem xét từng yếu tố thúc đẩy nhu cầu, chúng tôi ước tính trong vòng 10 năm tới, tổng nhu cầu nhà mới có thể lên đến 5,1 triệu căn. Hơn một nửa nhu cầu này là nhu cầu của dân nhập cư và do đó sẽ hoàn toàn thuộc diện nhà ở giá trung bình" - VCSC nhận định.

Đây cũng là trường hợp nhà nâng cấp từ nhà ở dưới chuẩn hiện nay, gần như hoàn toàn phục vụ các hộ gia đình thu nhập thấp và chiếm gần 10% tổng nhu cầu. Nhu cầu nảy sinh từ việc chia nhỏ các hộ gia đình lớn và tăng trưởng dân số tự nhiên chắc chắn sẽ rơi vào các phân khúc từ thấp đến trung cấp vì các hộ gia đình mới sẽ chủ yếu là các cặp vợ chồng trẻ, có việc làm, tách ra khỏi gia đình cha mẹ.

Giả định giá trung bình vào khoảng 900 triệu đồng/căn (phần lớn là nhà ở giá phải chăng và còn lại là nhà ở trung cấp), thì theo giá hiện nay tổng doanh thu tiềm năng sẽ đạt khoảng 210 tỷ USD.

Các chủ đầu tư hiện vẫn chưa thể khai thác triệt để tiềm năng to lớn này vì hiện còn bị hạn chế do giá sản phẩm trên thị trường còn cao. Tuy nhiên, các doanh nghiệp có định hướng vững chắc muốn chiến thắng tại phân khúc này và có tầm nhìn dài hạn có thể thành công lớn.

Tuy đất thường chiếm đến 29%-30% tổng chi phí phát triển dự án nhà ở giá phải chăng, chi phí xây dựng chiếm đến gần 60% tổng chi phí phát triển dự án, nên chủ đầu tư có thể tự chủ trong việc quản lý chi phí của các sản phẩm của mình.

Việc cải tiến thiết kế và kỹ thuật xây dựng và tiêu chuẩn hóa sản phẩm có thể làm giảm độ phức tạp trong khi công, thời gian thi công và tiết kiệm vật liệu xây dựng.

Nhà ở giá rẻ nằm ngoài các quy luật của thị trường bất động sản

Rõ ràng rằng trong cơn bĩ cực của thị trường bất động sản trong suốt những năm vừa qua, phân khúc nhà ở giá rẻ vẫn đứng ngoài cuộc khủng khoảng với sức tiêu thụ tốt do đánh đúng nhu cầu thực của người dân.

"Phân khúc nhà giá phải chăng hiện ít bị ảnh hưởng của chu kỳ BĐS nhất và điều này phần lớn nhờ phân khúc này phục vụ nhu cầu thực và cũng vì nguồn cung nhà ở giá phải chăng tại Việt Nam luôn không đủ đáp ứng cầu. Vì vậy, tình trạng dư cung sẽ không bao giờ xảy ra và giá cả nhìn chung ổn định hơn khi chu kỳ đi xuống".

Một vài chủ đầu tư đã đi tiên phong với các ý tưởng hoàn toàn mới như nhà phố giá phải chăng, đã cho thấy nhu cầu to lớn. Nhu cầu cho các căn hộ giá phải chăng được cho đã đã tăng gấp 7 lần tính đến nay", VCSC nhận định

Về đầu tư, VCSC cũng khuyến nghị các nhà đầu tư nên tìm những mã cổ phiếu bất động sản đang có thế mạnh trong phân khúc nhà giá rẻ. Trong đầu tư dài hạn, VSCS dự báo các mã cổ phiếu này sẽ có tốc độ tăng trưởng tốt.

Hiện nay, nhiều chủ đầu tư bất động sản lớn cũng đã bắt đầu chú ý đến phân khúc nhà giá rẻ: CTCP Đầu tư Nam Long, địa ốc Hoàng Quân, Nhà Từ Liêm, địa ốc Phất Đạt, xây dựng nhà Bình Chánh, địa ốc Đất Xanh...

Tuy nhiên, so với nhu cầu nhà ở giá rẻ ngày càng lớn của người dân thì nguồn cầu vẫn chưa được đáp ứng. Hầu hết các chủ đầu tư đã nhận thấy tiềm năng từ phân khúc này, tuy nhiên, việc triển khai còn nhiều trở ngại:

Chi phí đất cao: Chi phí đất tại Việt Nam hiện khá cao, chiếm khoảng 30% tổng chi phí phát triển dự án trong phân khúc “nhà ở giá phải chăng”. Điều này khiến chủ đầu tư khó có thể giảm tổng chi phí phát triển dự án nhằm tung ra sản phẩm có giá phải chăng hơn.

Thu nhập người dân còn thấp: Mức thu nhập hiện nay tại Việt Nam còn rất thấp so với tiêu chuẩn thế giới trong khi nhiều loại vật liệu xây dựng sử dụng trong quá trình phát triển dự án như thép, xi măng không hoàn toàn được sản xuất trong nước.

Sự chênh lệch này khiến các chủ đầu tư khó có thể đáp ứng toàn bộ các đối tượng có thu nhập khác nhau. Tình trạng này cũng xảy ra
tại một số nước khác như Ấn Độ, với mức thu nhập xấp xỉ Việt Nam.

Hỗ trợ của Chính phủ còn hạn chế: Chính phủ có đưa ra chương trình phát triển nhà ở xã hội nhưng vẫn chưa đưa ra một chính sách toàn diện để khuyến khích việc phát triển nhà ở giá phải chăng vì mục đích thương mại. Nếu có thể giảm tiền sử dụng đất đối với các dự án nhà ở thương mại thì có thể để cho các yếu tố cung cầu của thị trường quyết định việc phát triển nhà ở giá phải chăng vì như vậy sẽ có nhiều hơn các doanh nghiệp tư nhân sẽ có thể tham gia thị trường này.

Thiếu sáng tạo / Tầm nhìn ngắn hạn: Phần lớn chủ đầu tư BĐS Việt Nam có xu hướng tận dụng thời cơ hơn là có tầm nhìn chiến lược dài hạn. Vì vậy, bất kỳ khi nào phân khúc nhà ở cao cấp phục hồi, các chủ đầu tư ngay lập tức đồng loạt chuyển sang phân khúc này vì biên lợi nhuận tại phân khúc này cao hơn nhiều so với phân khúc nhà ở giá phải chăng.

Như vậy, chủ đầu tư không có nhiều động lực để sáng tạo nhằm khai thác nhu cầu dài hạn phân khúc nhà ở giá phải chăng và mang lại lợi nhuận cao vì điều này đòi hỏi tầm nhìn dài hạn và tập trung cao độ.

Trước đó, Bộ trưởng Bộ Xây Dựng Trịnh Đình Dũng,Tuy vậy, với sự vào cuộc quyết liệt của nhiều địa phương và sự chỉ đạo của Chính phủ, trong những năm vừa qua chúng ta đã phát triển được 40.000 nhà ở xã hội, đáp ứng cho gần 200.000 người dân.

"Mặc dù vậy, việc triển khai các dự án nhà ở xã hội vẫn còn chậm, nguyên nhân là chính sách mới hoàn thiện, thứ hai đây là chiến lược phát triển dài hạn lâu dài, chứ không phải trung hạn, ngắn hạn. Mặt khác phát triển nhà ở xã hội cần rất nhiều tiền, trong khi ngân sách nhà nước không có để đầu tư mà cần phải xã hội hoá", Bộ trưởng Dũng cho hay.

Đặc biệt, một mâu thuẫn nữa là phát triển nhà ở xã hội ở đô thị yêu cầu là phải chất lượng nhà tốt nhưng giá phải rẻ, để phù hợp với người có thu nhập thấp. Vì vậy, đầu tư vào nhà ở xã hội không thực sự hấp dẫn với các nhà đầu tư, đây cũng là nguyên nhân khiến các nhà ở xã hội chậm triển khai, thực hiện.

Bạch Dương

 

Đăng nhập bằng

Hoặc nhập

Thông báo

Thông báo

Hãy chọn 1 mục trước khi biểu quyết

Thông báo