Vui lòng chờ trong giây lát

Loạn giá, loạn danh xưng chung cư cao cấp

(NDH) "Những tiêu chí phân hạng nhà chung cư hiện nay còn mang tính vô tổ chức, lộn xộn. Đây là một trong các nguyên nhân dẫn đến những dự báo, đánh giá khác nhau về thị trường BĐS", ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam, bày tỏ.

35 triệu/m2 trở lên là cao cấp, 80 triệu/m2 cũng là cao cấp

Báo cáo thị trường bất động sản (BĐS) của các đơn vị như Savills, CBRE, Hội Môi giới BĐS Việt Nam…, thường đưa ra những số liệu khác nhau liên quan đến các phân khúc căn hộ chung cư, trong đó có sản phẩm cao cấp.

Thực tế, các đơn vị nghiên cứu đang đưa ra những mức giá khác nhau để phân loại căn hộ. Chẳng hạn, Hội Môi giới BĐS đang đưa ra mức giá định giá căn hộ siêu cao cấp là 50 triệu đồng/m2 trở lên, cao cấp là 35-50 triệu đồng/m2, trung cấp 20-35 triệu đồng/m2 và bình dân là dưới 20 triệu đồng/m2.

Trong khi đó, tiêu chí phân loại căn hộ của CBRE lại chênh nhau khá nhiều. Căn hộ hạng sang, theo CBRE, có giá trên 3.500 USD/m2 (trên 81 triệu đồng/m2), cao cấp giá từ 1.500 đến 3.500 USD/m2 (35-80 triệu đồng/m2); trung cấp giá từ 800 đến 1.500 USD/m2 (19-35 triệu đồng/m2) và căn hộ bình dân có giá dưới 800 USD/m2 (dưới 19 triệu đồng/m2).

Căn cứ phân loại giá chung cư cao cấp của Hội Môi giới BĐS Việt Nam và CBRE. Đồ họa: Liên Hương.

Với định nghĩa của JLL, chung cư hạng sang ở tầm giá từ 3.700 đến 4.500 (80 đến 105 triệu đồng/m2) trở lên, trung cấp 1.500 - 2.500 USD/m2 (35-58 triệu đồng/m2), bình dân từ 1.000 đến 1.500 USD/m2 (23-35 triệu đồng/m2…

Con số định lượng để phân hạng chung cư cao cấp rõ ràng có sự khác biệt giữa các đơn vị. Giải thích về điều này, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam, cho rằng sự chênh lệch trong số liệu của các báo cáo có thể xuất phát từ cách phân loại phân khúc căn hộ và phương thức khảo sát của các đơn vị.

Tiêu chí phân loại chung cư của JLL. Ảnh: JLL.

Thông tư năm 2016 về phân hạng nhà chung cư quy định nhà chung cư được phân thành 3 hạng A, B, C.

Trong đó, nhà chung cư hạng A, hạng B, hạng C phải đáp ứng đầy đủ các yêu cầu khác nhau, gồm yêu cầu về quy hoạch, quy chuẩn kỹ thuật quốc gia; dịch vụ, hạ tầng xã hội; chất lượng, quản lý, vận hành....

Loạn đánh giá, loạn nhận định

Theo ông Nguyễn Văn Đính, một trong những hệ quả của sự thiếu thống nhất về tiêu chí phân loại phân khúc nhà ở chính là tình trạng "loạn" báo cáo thị trường.

Đơn cử, tại TP HCM, Hội môi giới BĐS Việt Nam nhìn nhận năm 2018, nguồn cung cao cấp, hạng sang chiếm tỷ trọng cao nhất thị trường, lên đến 44,5%, sau đó mới đến phân khúc trung cấp và bình dân. Tuy nhiên, lượng giao dịch đối với căn hộ cao cấp, hạng sang là trên 12.700 căn, chiếm 37% tổng thị trường.

Ở mức độ thấp hơn, DKRA cho biết nguồn cung cao cấp, hạng sang trong năm chiếm tỷ trọng 40%. Cả năm giao dịch gần 13.000 căn hộ, chiếm 37%.

Còn Hiệp hội BĐS TP HCM (HoREA) dẫn số liệu từ Sở Xây dựng cho biết nguồn cung phân khúc này chỉ 8.502 căn hộ, chiếm 30%. Phân khúc trung cấp mới là lớn nhất, chiếm 45%.

Con số 30% Sở Xây dựng đưa ra có thể cao hơn so Sở chỉ tính các dự án có mức giá trên 40 triệu đồng/m2 là cao cấp. Còn thực tế trên thị trường, loại căn hộ có giá 30-40 triệu đồng/m2 đã được chủ đầu tư gọi là căn hộ cao cấp. Do đó, nếu tính đủ, sẽ có thêm khoảng một nửa căn hộ trong tỷ lệ 45% phân khúc trung cấp theo cách tính của Sở Xây dựng nằm ở phân khúc cao cấp.

Đánh giá nguồn cung căn hộ và tỷ trọng giao dịch chung cư cao cấp và hạng sang năm 2018 của Hội Môi giới BĐS, DKRA, Sở Xây dựng TP HCM

Vô tổ chức, lộn xộn trong phân loại nhà chung cư

Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cũng từng có văn bản kiến nghị chấn chỉnh tình trạng loạn danh xưng căn hộ chưng cư vì cho rằng trên thị trường đang có nhiều dự án BĐS, chung cư cao tầng tự phong dự án cao cấp, căn hộ hàng sang, siêu sang.

Hiệp hội này lập luận trên thị trường hiện nay, không có nhiều dự án BĐS đạt chuẩn cao cấp, đảm bảo chất lượng và đẳng cấp về quy hoạch dự án, thiết kế, các tiện ích và dịch vụ song những dự án gắn mác Luxury", "Hi-end", "Premier", "Royal"… xuất hiện tràn lan như một thủ thuật câu khách. Tình trạng loạn danh xưng, theo ông HoREA, bắt nguồn từ những tiêu chí phân loại còn bất cập hiện nay trên thị trường BĐS.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, năm 2008 và 2016, Bộ Xây dựng đã ban hành 2 Thông tư về phân hạng nhà chung cư nhưng một số nội dung trong 2 Thông tư này còn bất cập, không sát thực tế.

Ông Châu giải thích hiện chưa có chủ đầu tư dự án hoặc Ban quản trị nhà chung cư nào lập hồ sơ đề xuất phân hạng nhà chung cư theo quy định của Thông tư. Ngoài ra, nội dung phân hạng của Thông tư hiện nay chỉ phân hạng chung cư sau khi đã xây dựng xong hoặc đã bán căn hộ cho khách hàng nhưng chưa có quy chuẩn xác định, phân hạng căn hộ hình thành trong tương lai.

Đồng quan điểm, ông Đính đánh giá hiện nay Việt Nam chưa có tiêu chí nhà hạng sang, nhà cao cấp. Các dự án cao cấp, hạng sang đa số đều do chủ đầu tư tự phong.

“Có thể thấy sự vô tổ chức, lộn xộn trong việc phân loại nhà chung cư hiện nay trên thị trường. Dù Bộ Xây dựng đã có Thông tư nói về phân hạng các phân khúc nhưng lại không mang tính ép buộc, nó chỉ là cơ sở để các nhà phát triển dự án đi đăng ký kinh doanh”, ông Đính nói.

Loạn giá, loạn danh xưng chung cư cao cấp Loạn giá, loạn danh xưng chung cư cao cấp
10 1472 56 reviews

(NDH) "Những tiêu chí phân hạng nhà chung cư hiện nay còn mang tính vô tổ chức, lộn xộn. Đây là một trong các nguyên nhân dẫn đến những dự báo, đánh giá khác nhau về thị trường BĐS", ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam, bày tỏ.

 

Bất động sản

Thông tin thị trường
  • Tất cả
  • Tất cả
  • Hose
  • HNX
  • UPCom
Bình luận mới
Top